我这厂房评估值1000万，抵押出去到底能拿到多少钱？这是北京实体企业老板们最常问我的问题。我是钱云路路经理，在北京一家成立15年的贷款公司工作，经手过海淀科技园、亦庄开发区、顺义产业园等多个厂房抵押贷款案例。今天，结合北京各大银行厂房抵押贷款政策为大家介绍北京厂房抵押贷款能贷几成？希望对广大企业主有所帮助，让您企业贷款变得更简单！

厂房和住宅、商铺完全不同——银行眼里，厂房属于难变现资产，北京厂房抵押贷款普遍能贷评估值的3-6成左右（优质企业可以突破）。

一、厂房抵押贷款成数低于住宅抵押贷款成数的原因有以下几点：

• 变现风险高：若客户断贷，厂房拍卖周期比住宅长3倍以上，银行要留足安全垫

• 贬值风险大：设备搬迁、环保整改都可能让厂房价值缩水（例如通州某机械厂因环评停产，估值暴跌40%）

• 区域价差大：昌平科技园厂房 vs 房山老旧厂区，同样面积估值可能差2倍！

二、同样是厂房，为什么有人能贷60%，有人只批50%？4个加分项：

1. 厂房位置

• 城六区（朝阳、海淀等）：最高可到60%（配套成熟，买家多） 

• 边六区（昌平、顺义等园区厂房）：40%-50%（需属政府规划产业园） 

• 远郊非园区厂房：≤50%（银行直接砍成数！）

2. 房龄和结构

• 黄金房龄：10年内钢混/框架结构（成数最高） 

• 危险信号：≥20年砖混厂房、彩钢顶棚（部分银行直接拒贷！） 

• 补救方案：提供近3年厂房加固检测报告，可争取提升3%-5%成数

3. 行业属性

• 银行对厂房中的生产线价值心知肚明： 

• 加分行业：医疗器械、半导体、新能源（设备值钱、政策扶持） 

• 受限行业：化工厂、家具喷漆厂（环保风险高，成数降5%-10%）秘诀：提交环评报告+高新企业证书，某芯片厂成数从40%提升至60%！

4. 企业流水

• 厂房评估值1000万 ≠ 能贷500万！ 银行会倒算： 

• 企业可贷额度 = 厂房评估值 × 抵押率  

• 实际批贷额 = (可贷额度, 企业年流水 × 30%)  

举例： 

• 厂房评估值1000万（按55%可贷550万） 

• 企业年流水仅800万 → 最高贷240万（800万×30%） 

• 结果：银行只批240万！

5、选对银行贷款产品

不同银行厂房抵押贷款政策不同，部分银行厂房 抵押成数有上限，我们在北京贷款市场常见的有3成、4成、5成和6成，如果借款人选择的银行厂房抵押贷款政策上限为3成。那么，即使企业经营再好，厂房评估值再高也只能贷到3成的额度。

三、如何突破厂房抵押贷款成数详细

1：厂房抵押 + 设备质押“双担保”

• 操作：将厂房内高端数控机床、检测仪器单独评估质押 

• 效果：厂房贷55% + 设备贷评估值40%

2：“科创贷”政策贴息加额

• 针对：中关村、亦庄等园区的高新企业 

• 福利：凭专利技术可获 “厂房抵押+信用追加” ，总额度可达评估值70%！

• 案例：海淀某AI公司以估值5000万厂房抵押，叠加科创贷信用额度，总计获贷3500万（实际成数70%） 

3：匹配企业经营贷“二次注血”

• 时机：厂房抵押放款后，立即申请税贷/票贷 

• 优势：不占用抵押物，凭纳税记录可追加100-500万信用贷

• 要害：需在放款前规划好融资节奏（错过时间窗口银行会拒批！） 

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